ワンルームマンション投資ランキング

不動産投資の成功を左右するのは入居率です。
いくら利回りの良い物件でも、入居者がいなければ収入はゼロ。

空き室リスクを軽減するためには、物件の選定と管理が重要なキーとなります。
賃貸需要の高いエリアを選択し、物件のグレードや設備や周囲の家賃相場から適切な家賃を設定、その上で適切な建物・賃貸管理を行う必要があります。
しかし不動産投資初心者のうちは、良い物件を見極めるのも、適切な管理を行うのも難しいもの。まずは入居率の高い不動産投資会社を選び、経験を積むことが大切です。

今回はマンションやアパートの投資会社から特に入居率の高い5社を紹介します。

◯日本財託
●信頼と実績のある不動産投資会社
日本財託は中古ワンルームマンションを取り扱うマンション投資会社です。
手がけるのは東京23区内の物件で、2018年8月の入居率はなんと99.30%。
管理戸数は2万戸以上、オーナー数は約7600人と、規模や実績も申し分ありません。

創業は1990年と、バブル崩壊後の厳しい不動産業界を乗り越えてきた強みもあります。

●仲介手数料0円
日本財託では物件購入時の仲介手数料は0円。運用資金が心もとない初心者でも投資を始めやすいのが魅力です。物件管理業務の委託も月3000円で可能。入居者の管理から家賃の集金、解約などを一括で任せられます。運用コストを下げられるため、高い入居率と合わせて安定性を高められます。

●コンプライアンスを守った営業スタイル
日本財託では顧客との信頼関係を第一にしています。

マンション投資というと、しつこい営業や電話によるセールスを思い浮かべる人も多いでしょう。しかし、日本財託ではこうした勧誘は一切行っていません。
また、物件購入前には保証内容やリスクについても丁寧に説明。
良いことばかり並べる投資会社も多い中、不動産投資の注意点やリスクについて明らかにする良心的な会社です。

●無料セミナーを実施
日本財託では定期的に無料のセミナーを実施しています。
セミナーでは失敗しない不動産投資のノウハウや、成功する人と失敗する人の違いなどについて知ることができます。
セミナーに参加しても、その後しつこい営業に悩まされる心配はありません。都内の不動産や中古マンション投資に興味があるのであれば、一度参加してみることをおすすめします。

◯プロパティエージェント
●東京・横浜エリアの物件を扱う不動産投資会社
プロパティエージェントは、東京23区や横浜など、人気エリアで高品質の物件を取り扱うことで高い入居率を獲得しているマンション投資会社です。
入居率は99.6%と非常に高く、安定した収益が見込めます。

CRACIA(クレイシア)という高品質の新築マンションの人気が高く、土地選定から建物の規格までを一貫して行うことで、入居者の満足度が高い質の良い物件を実現しています。

●オーナー満足度1位
プロパティエージェントはアイ・エヌ・ジードットコムの調査で「2018年度投資向けマンションデベロッパーに対するオーナーの意識調査」で顧客満足度総合代位1位に選ばれています。
コンプライアンスを遵守した営業活動や事前説明、丁寧で手厚いアフターフォローが高く評価されています。

●資料は情報収集にもオススメ
プロパティエージェントでは、資料請求をすると定期的に新着物件や非公開物件を紹介してもらえます。周辺地域の状況やトレンドを知るのにも便利で、他の投資会社を検討している人でも情報収集のために取り寄せてみると良いでしょう。

◯GAテクノロジーズ
都心の中古ワンルームマンションを扱う不動産投資会社です。
特に投資効率の良い築10年以降を中心に取り扱っており、入居率は98.9%と高水準です。

●AIを活用
GAテクノロジーズではAIを活用した不動産投資を行っています。
不動産の管理やデータ解析にAIを用いることで、より効率の良い運用を可能にしています。

●投資初心者に嬉しい仲介料0&賃貸管理費
GAテクノロジーズの仲介手数料は0円で、不動産投資にかける初期費用を低く抑えることができます。
賃貸管理の費用は一律で月額1080円と低額です。
さらに、頭金ゼロのフルローンによる物件購入にも対応しているため、自己資金が少なく不動産投資をためらっていた人にチャンスがあります。

●資料請求で不動産投資のノウハウ集をプレゼント
GAテクノロジーズの資料請求をすると、不動産投資の仕組みから、物件の選び方、管理方法など初心者が知りたい不動産投資のイロハを学べるガイドブックを無料でもらうことができます。

◯FJネクスト
●高品質な人気物件を多数取り扱い
FJネクストでは、ブランドマンション「ガーラ」を都心中心に展開しています。
物件のほとんどが駅まで徒歩10分以内と好立地であることに加え、コンシェルジュサービスなどワンランク上のマンションを取り扱っているのが特徴です。
入居率は98.7%と非常に高く、安定した家賃収入が望めます。

FJネクストはFJコミュニティのグループ会社で、FJコミュニティでは1800戸以上の賃貸管理を行っています。賃貸管理に関するノウハウも十分にあり、信頼のおける不動産投資会社です。

●購入後のサポートも充実
空き室の家賃保証システムがあるため、万が一入居者が途切れてもローンの返済に困ることはありません。その他のアフターサポートも上場企業らしく丁寧で充実しており、不動産投資を始めたばかりの人でも安心して運用できます。

◯アイケンジャパン
アイケンジャパンは新築アパートを取り扱っている不動産投資会社です。

創業は2008年と新しい会社ではありますが、高品質なアパートを武器に急成長している会社です。
入居率は98%以上、収益性も高く、今非常に注目されている投資先です。

●高品質な物件
アイケンジャパンのアパートは品質の高さが強みです。
ターゲットを社会人女性に絞ることで、厳しい物件選びの目にも応えられる質の良いアパートを提供しています。
エリアは主要駅から徒歩15分以内の好立地。利便性に加え、防音性や防犯性、デザインにも力を入れています。

耐久性や品質の維持にも努めており、購入後8年経過しても購入時に96%の収益が見込めます。不動産の価値は時間経過とともに急落してしまうのですが、これだけの高水準を維持できるのは大きな魅力です。
そのため、オーナーが物件を手放すことも少なく、99%が物件を保有し続けているというデータもあります。

●リピート・紹介率の高さ
アイケンジャパンの評判の高さはリピート率や紹介率の高さにあらわれています。物件購入者のうち、なんと4割がリピート客と紹介者が占めています。

アパート投資に向いている土地の条件は?

アパート投資成功のコツは何よりも良い土地を選ぶことです。
アパート投資とマンション投資の大きな違いは、土地の所有面積です。一棟単位の購入となるアパートは物件価値のうち土地の占める割合が多く、時間経過で価値の下がりにくい土地の資産価値は重要な意味を持ちます。

◯建物の価値は時間経過で減少していく
アパート投資と行う場合、建物だけではなく土地も自分の目で選択することになります。

建物の資産価値というのは、築年数の経過に伴いだんだん減少してゆきます。減価償却によって建物の持つ資産価値は、最終的にはゼロになります。また、古い建物は修繕や清掃など維持費がかかるため、家賃収入と維持費が逆転し、維持費のほうがかかってしまうようになります。

しかし、土地の場合は時間経過で資産価値がゼロになることはありません。需要の変化や周囲の環境変化で多少の上下はあるものの、建物のように価値が急落することもありません。維持にかかる費用も時間経過で増えるということもありません。

マンション投資は部屋単位での投資になります。資産価値のうち、土地の占める割合はほんの僅かで、大半が建物の価値となります。ところが、建物の価値は時間が経つとともに減っていくため、マンションの価値というのは築年数が経てば経つほどゼロに近づいてしまいます。
マンションの大規模な修繕や建て替えには多額の費用と所有者の同意が必要になり、もとの価値を取り戻すのは困難です。売却価格が落ちきる前に、上手にタイミングを見て手放すことが求められます。

アパートの場合、一棟を一人で所有しているため、修繕も建て替えも簡単です。建物が古くなっても土地の価値は残っているので、売却するのもずっと容易です。

土地の所有面積が広く、物件の価値が下がりにくいのがアパート投資最大のメリットです。このメリットを最大限に活かすためには、物件価格のうち土地の価値が占める割合の多い物件を選ぶことが大切です。

◯良い土地の条件
土地価格の占める割合が多く、資産価値減少の恐れが少ない土地というのはどのような特徴のある土地なのでしょうか?

●利便性が高い
利便性の良さというのは、賃貸住宅で最も重視されるポイントです。

通勤通学が便利で家賃が許容範囲内なら、残りの条件には目をつむって物件を決めてしまうという人は多いです。駅から徒歩圏内の物件は需要が高く、入居者が集まりやすいです。空き室リスクが低いため安定した家賃収入が見込めます。
交通の便の良さは、アパートから駅までの近さだけではありません。最寄り駅から主要駅までの距離や乗り換え回数などもチェックポイントです。アパート周辺の道路環境も重要で、坂や階段の多いエリアは車などが入りにくく、マイナスポイントになります。

スーパーやコンビニエンスストアなど、買い物が便利であることも土地の価値に影響します。
特に都市部では自家用車を持たない世帯が年々増加しており、徒歩や自転車圏内にスーパーやコンビニ、ドラッグストア等があることが重視されています。
他にも、病院や郵便局、役所などの近さも利便性を評価する際のチェックポイントになります。
ファミリー向けの物件を扱うなら、小中学校や保育園などが近くにあることも重要になります。

このような利便性の良い土地は、資産価値が下がりにくいだけでなく、上昇も期待できます。周辺で再開発があれば、更に人やお店が集まり、より便利な住環境になっていく可能性があります。

初期投資は多くなってしまいやすいですが、入居率が高く安定した収入が望めるため、ローンの返済も順調に進みやすいです。土地自体の需要も高いため、手放しやすいというのもメリットです。

●安全性が高い
駅から近く買い物できる場所があっても、安全面に問題のあるエリアの土地は資産価値が低くなりやすいです。

特に女性や子ども、高齢者のいる世帯では、安全面や環境面に問題のある物件は敬遠されます。ファミリー層を対象にしたアパートを建てるなら、安全・環境両面にも気を配る必要があります。

たとえ若い男性をメインターゲットとしていても油断はできません。治安の悪いエリアは物件価値が急落するリスクが高いです。近隣で事故や事件が起これば入居者が離れる原因になりますし、騒音問題も発生しやすくなります。更に、問題のある住民がトラブルおこす可能性も高くなり、アパート経営のリスクは上昇します。

利便性の高さばかり追い求めると、繁華街の近くなどの物件を購入してしまいやすいですが、資産価値を維持することを考えるのであれば、安全面や環境についても気を配る必要があるでしょう。

◯買ってはいけない土地の条件は?
条件の良い土地が欲しいのは誰でも同じで、なかなかすべてが揃った土地にめぐりあうのは難しいもの。
しかし、安易に安い土地を購入するのは危険です。条件の良くない土地は入居者が集めにくいだけでなく、手放すのも難しいです。
赤字が多く手放そうと思っても、買い手がすぐに見つからずに維持費ばかりかさむことになったり、泣く泣く売却価格を下げる必要に迫られたりなど、良いことはありません。

では、気をつけるべき土地というのはどのような土地なのか、確認していきましょう。

●地盤が弱い
丈夫な建物のためには丈夫な地盤がかかせません。

地盤が弱いと、地震の揺れで建物が壊れやすくなったり、液状化したりする原因になります。
川の近くの低地なども、台風や大雨で水害にあいやすいため注意が必要です。

こうした土地は価格が安かったり、利便性が良かったりしても手を出してはいけません。資産価値が下がりやすいだけでなく、災害などが起こった際の修繕費が大きくなるからです。しかも、一度災害が起こるとエリア全体の人気が下がり、入居者を集めるのが難しくなってしまいます。

●接道義務を満たしていない土地
接道義務は建築基準法に定められたもので、建築物の敷地は道路に2m(もしくは3m)接していなければならないという決まりです。この時、道路の幅は4m(もしくは6m)以上必要になります。

これは避難経路や災害時の車両通行などを確保することを目的としたもので、この条件を満たしていない土地には建築物を建てることができません。
空き地ならばそのままにするしかありませんし、建物が経っていたとしても建て替えはできず、リノベーションやリフォームしかありません。
今建っている建物が綺麗で新しくても、火事や地震で建物がなくなってしまった場合に新しいものを建てられないため、非常にリスクの高い土地です。

接道義務を満たしていない土地は非常に安いですが、用途が狭くリスクも高いため、資産価値はほとんどありません。隣接している土地をあわせて購入して接道義務をクリアする予定でもない限り、購入するべきではありません。

似たような条件の土地に、旗竿地というものがあります。
これは、道路から奥まった場所にある土地が接道義務を果たすために2~3m幅の長い土地を道路まで伸ばしたものです。
接道義務はクリアしているため建築や建て替えは可能ですが、建築の際重機が入りにくく建築費用がかさんだり、日当たりや風通しに問題があったりする場合も多いです。
普通の土地に比べて旗竿地も安価ではありますが、土地取得費は安くてもその他に費用がかかりやすいため注意が必要です。

●住居以外も許可された用途地域
用途地域というのは、都市計画法で定められた土地の使いみちです。

例えば、閑静な住宅街に大きなディスカウントストアが経ってしまうと、騒音問題でトラブルになってしまいます。また、工場が並ぶ地域に住宅を建ててしまうと、工場の排気で健康問題をおこしたり、工場に出入りする大型の車両と歩後者との事故にもつながります。そこで、それぞれが効率的に活動できるように土地の用途を法律で定めています。

用途地域は大きく、住居地域・商業地域・工業地域の3つに分けられ、更にその中で細かく分類されています。アパート用地を購入する際は、住居地域を選ぶようにしましょう。工業地域は騒音や健康問題、商業地域は治安の問題などが起こりやすいためです。
ただし、住居地域でも第一種低層住居専用地域などは制限が厳しく、コンビニすら許されません。リッチによっては買い物に不便することになるため、利便性と天秤にかけてよく検討しましょう。

●建築条件付き土地
建築条件のついた土地というのは、土地価格を下げる代わりに建物を建てる建築会社が指定されているというものです。

建築条件付き土地を購入する場合、その建築会社がアパート建設に対応しているかどうかの確認が必須です。一般住宅のみを手がけていて、賃貸アパートは扱っていないという建築会社も多いです。

もし指定先がアパート建設可能な建築会社でも、他の会社と比較できないというデメリットは大きいです。
普通、建築会社を決める際は複数の会社に相談し、見積もりを比較したうえで価格交渉を行ったり、間取りなどの改善を行ったりします。建築条件付き土地ではこのような比較や交渉が難しいため、建築費がかさんだり思うようなアパートづくりができなくなったりしやすいです。
安いからと言って安易に購入せず、指定されている建築会社について良く調べておく必要があります。

◯アパート投資の成功には良い土地がかかせない
建物の価値は年数とともに減少しますが、土地の価値というのはそう簡単に減りません。良い土地を購入できれば資産価値の減少量を抑え、安定性をあげることにつながります。また、土地価格は建物と違って上昇も期待できるため、売却益も期待できます。

資産価値が減りにくい物件の主な条件は、利便性が高いことと、周辺環境が良いことです。
ただし、この2つの条件を満たしていても、地盤が弱かったり接道義務を満たしていなかったりなど注意するべき土地は存在します。

注意するべき点を抑えつつ、好条件の土地を購入することができれば、アパートの経営も安定し、定期的な家賃収入が得られます。更に、需要の高い土地は手放すもの簡単で、出口戦略も描きやすくなります。

今から考えておくべき不動産投資のリスクは?

これから不動産投資を始めるという人が最も不安に思っているのは、今後どのように不動産投資を取り巻く環境が変化していくかということでしょう。
不動産投資をするにあたってどんな問題が生じるか、そしてその問題にどう対処していくかを講じるためには、あらかじめどんなリスクが考えられるかを知らなければなりません。

◯不動産価格は上昇傾向
現在、不動産投資市場は概ね良好だと言えます。
都内の新築マンションの平均価格は6年連続で上昇しており、2018年上半期の平均価格は5,962万円。前年同期比にすると1.3倍となっています。

不動産投資を始めるには悪くないタイミングに思えますが。この状況がいつまで続くかという不安は拭えません。

◯2020年東京オリンピックと終了後の需要低下
いま不動産投資のリスクを語る上で最も話題にのぼるのが2020年の東京オリンピックです。

今はオリンピック特需で、首都圏、特に湾岸エリアの物件の人気が高まっています。しかし、2020年のオリンピック終了後はこうした需要が一気に低下し、不動産価格全体が低下し、投資にも悪影響があるのではないかと懸念されています。

野村不動産が2018年5月に行った不動産投資に関する意識調査でも、投資を行う多くの人が東京オリンピックを意識していることが明らかになっています。今が物件買い時だと思っている人の多くがその理由に東京オリンピックをあげています。
しかし一方で、同調査では2015年以降「今、投資用不動産が買い時だと思うかどうか」について、今ではないと考えている人の割合は徐々に増えています。オリンピック特需を感じつつも、2020年以降に訪れる特需終了を恐れている人の多いことがうかがえます。

◯生産緑地築の指定解除問題
東京オリンピックの次に注目されているのが2022年の生産緑地問題です。

生産緑地築というのは生産緑地方で定められた地域地区で、地盤保持や保水による災害防止、農林漁業をと調和した都市環境づくりなどを目的としています。
生産緑地に指定されると固定資産税が安くなるなどのメリットがある一方で、農地として維持管理を求められたり、他の目的に使用することを禁止されたり、売買が厳しく制限されるなどの制約もあります。

こうした生産緑地の約8割が2022年に指定が解除されるため、市場にたくさんの土地が出回るのではないかということが今問題視されています。

平成27年度の時点で、生産緑地に指定されている面積は全国で13,442ヘクタール。東京都に限っても3,296ヘクタールもあります。東京都の面積が218,800ヘクタールですから、総面積のうちおよそ6%が生産緑地ということになります。
さて、東京都の生産緑地3,296ヘクタールのうち8割が指定解除されるということは、約2,637ヘクタール、つまり約26平方kmの土地の用途が自由になるということです。
流石にこのすべてが売りに出される可能性が低いですが、たとえこのうちの3割ほどが住宅用地として販売に出されても7.8平方kmにもなります。
一戸建て住宅に必要な敷地が30坪(約99㎡)だとすると、7.8平方km÷99㎡で約7万8千戸分の住宅用敷地になります。年間の新築住宅建築数がだいたい15万棟ですから、東京だけでもその半分以上にのぼる住宅が供給されてしまう可能性があるということになります。

いくらなんでも本当にこれだけの住宅が短期間で供給されてしまうことは考えにくいですが、指定解除されたたくさんの土地が売りに出されることで、需要と供給のバランスが大きく変化する可能性は高いです。少なくとも土地価格の下落は避けられないものになるでしょう。

◯全国的な空き家増の問題
全国的に広がる空き家の増加も不動産投資において無視できないリスクです。

空き家問題は不動産投資界隈だけでなく、きちんと管理が行われず放置された空き家が倒壊して周囲に危険を及ぼす可能性など、社会的に大きな問題になっています。
投資に興味がない人でも、空き家は危険で、物件を所有することが将来的なリスクにつながるという認識が広がりつつあります。

野村総合研究所が2017年に発表した予測では、2023には全国の住宅のうち21.4%が空き家になってしまうとされています。

空き家が増える理由としては、まず人口減があげられます。人口が減れば需要に対して供給過剰になり、買い手のつかない物件はこれからどんどん増加します。
そしてもう一つがライフスタイルの変化です。郊外の一戸建てに住み、そこから都内に通勤するという形から、職場近くに住み、そこから短い通勤時間で勤務するというスタイルが主になっています。

都市部に人口が集中することになるため、地方や郊外の空き家率は21.4%という数字以上に加速することでしょう。
今後、地方や郊外の物件で投資を行うのはますます困難になる可能性が高いです。

◯高齢化問題
空き家率とあわせて考えておきたいのが高齢化問題です。
知っての通り、日本の人口における高齢者の割合は年々増加しており、2025年には人口の3割が高齢者になると予測されています。

収入の少ない高齢者が家を買ったり、引っ越したりするのは難しく、不動産市場は厳しいものになると予想されます。
更に、現役世代の負担増も問題です。高齢者増加に伴い、現役世代一人あたりの負担も増加し、消費や投資に対して更に消極的になっていく可能性が高いです。

◯リスクを理解すれば対策ができる
ここまで不動産投資のリスクをいくつかあげて来ましたが、リスクがあるからと言って投資をやめるべきだということではありません。国内市場は縮小傾向ではあるものの、首都圏は人口増の傾向にありますし、海外に目を向ければ成長が望める市場がたくさんあります。
重要なのはどんなリスクがあるのかを正しく理解した上で、必要な対策を講じておくことです。リスクに対する準備があれば、万が一の事態があっても冷静に対処できます。

不動産投資で失敗してしまう人の特徴は?

投資対象に不動産を選ぶ理由の一つが、株やFXなどと比較すると低リスクで安定していることがあります。家賃収入があれば安定した収益を見込める上に、バブルでもない限り物件価格は不動産ほど急落しません。いざとなれば現物を売り払えるというのも魅力です。

一方で、初期費用が多くかかるというのも不動産投資の特徴です。最低でも数百万、時には数千万円ものローンを背負って投資をすることになります。いくらリスクが低いとしても、万が一失敗してしまうと、多額の損失と数十年にも渡るローンだけが残されてしまいます。

では、大きな失敗をしないためにはどんなところに気をつければ良いのでしょうか?

◯物件選びの失敗
不動産投資で成功するためには、良い物件を手に入れることが最重要です。物件選びを誤ってしまうと、挽回するのは非常に困難になります。

●立地の悪い物件
賃貸で最も重視されるのは立地です。

よくある間違いが、地方や郊外の物件を購入してしまうというもの。
こうした物件は価格が低く、利回りが良いため初心者が手を出してしまいやすいです。

一見魅力的に見えるこうした物件ですが、郊外や地方の物件は入居者が集まりにくく、空き室リスクが高いです。入居者がいなければ維持費がかかるだけの赤字物件です。
ただでさえ地方の物件は供給過剰です。今後の人口減の可能性を考えると、将来性もなく、売却も困難です。

●割高な新築物件
都心の物件や、駅に近い利便性の高いエリアでも油断はできません。

最近人気の新築マンションへの投資ですが、新築物件は中古物件に比べて割高であることを知らない人が多いです。
新築の物件価格には、建築費用や土地の費用に加えて、広告宣伝費や営業活動費、ディベロッパーの利益などが上乗せされています。販売価格のうちこうした費用が2割から3割を占めているとされており、実際の建物の価値は購入価格の70%から80%しかありません。

確かに新築物件は入居者からの人気は高いですが、購入時点で2~3割損しているのはあまりに大きいです。たとえすぐに売却したとしても、購入費用を取り戻すのは到底不可能です。

新築物件を購入する際は、不動産業者とうまく交渉して価格を下げたり、条件のいい融資を見つけて金利を下げたりするなどの工夫が必須になります。

●初心者は中古物件がオススメ
不動産投資に慣れないうちは新築よりも中古物件がおすすめです。
新築物件と違い、購入した瞬間に大きく損をするという心配がありません。

また、周囲の物件と比較することで、物件価格や家賃相場、需要などを判断しやすいというメリットもあります。

◯資金計画の失敗
●自己資金の割合が低い
不動産投資は自己資金が少なくても大きな投資ができるのが特徴です。
株やFXとは違い、物件という担保があるため、自己資金が少なくても大きなローンを組みやすいのです。

しかし、あまりに自己資金が少なすぎる不動産投資はリスクが高すぎます。

例えば自己資金100万円で3000万円の物件を購入する場合、3000÷100=30となり、本来所有している資産の30倍もの投資をすることになります。
株式の場合、信用取引を行う場合でも扱えるのは自己資金の3.3倍までです。ハイリスク・ハイリターンと思われがちなFXでも投資できるのは自己資金の25倍が上限です。
しかも、株やFXの投資では損をした時に備えるため、もう少し余裕を持って運用するのが普通です。株の場合は自己資金の2倍から2.5倍、FX投資でも10倍か20倍が現実的なラインです

安定していてそれほどリスクが高くないと思われている不動産投資ですが、自己資金の割合が少なければ、株やFXよりも遥かに高いリスクを抱えることになってしまうのです。

長く続いた低金利やマイナス金利の影響で、金融機関は不動産投資への融資を積極的に行っています。自己資金ゼロのフルローンや、物件価格以上の融資を行うオーバーローンも昔より多くなっています。不動産業者も、購入者を増やすために少ない自己資金で購入可能だということをアピールしています。
ただ、少ない自己資金で投資を行い、抱えるリスクを上昇させてしまうのは「安定感がある」という不動産投資のメリットを殺してしまうことになります。失敗を避けるためには、最低でも物件価格の10%、可能であれば20%から30%を自己資金で用意する必要があります。

●ローンの選択を間違える
できるだけ良い条件でローンを組むことも大切です。
購入時は物件価格や利回りばかりに注目してしまいがちですが、ローンの返済負担を抑え、少しでも早く完済するためには低金利のローンを組まなくてはなりません。

ローンの金利は金融機関の審査によって決まります。
審査の際、注目されるのは次の3つの要素です。
・物件の評価
・借りる人の属性
・借りる人の資産状況

どの要素を重視し、どう審査するかは金融機関によって微妙に異なります。全く同じ条件でも、金融機関が違えば金利も違います。

良い条件でローンを組むための方法には2つあります。

まず1つ目が条件を整える方法。
銀行からの評価が高い物件を選び、担保としての価値や収益性をアピールしましょう。
勤続年数を伸ばしたり、年収を増やしたりするのも重要です。

そしてもう一つが複数の金融機関を比べてみることです。
いくつかの銀行を見て回り、最も自分に良い条件で融資してくれるところを探しましょう。
不動産投資では、不動産投資会社の提携金融機関のローンを紹介されるのが一般的です。提携先の多い会社や、紹介実績の豊富なところを選ぶことで、金融機関の選択肢も広げることができます。

◯購入後のことを考えていないことによる失敗
●不動産投資を始めるということは不動産賃貸事業を始めるということ
株などの金融商品は、購入後は価格が上がるか配当金を待つだけです。市場の動向に注意する必要はありますが、持っている株券が経年劣化でだんだん価値を失ってく、などということはおこりません。

しかし不動産投資は違います。不動産を手に入れた後、順調に家賃を手に入れるためには、修繕や清掃などの維持を行い、維持する努力がかかせません。
不動産投資は「投資」と名がつくものの、実際に行わなければならないのは賃貸事業です。これには、株やFXなどの投資にはない様々なリスクが存在します。

・空き室、滞納リスク
物件があっても入居者が集まらなければ維持費がかかるだけのお荷物です。また、入居者がいても家賃が必ず順調に支払われるとは限りません。しかし、家賃収入が止まっても維持費やローンの支払は続くため、常に空き室リスクや滞納リスクには備えておく必要があります。

・家賃低下
賃貸の家賃は築年数の経過とともに低下していきます。また、エリアの人気が下がったり、周囲に類似物件が増えたりすることも家賃の低下につながります。

・災害リスク
地震や水害などの災害がおこると、修繕費が発生したり、周辺エリアの人気低下や人口減につながったりします。更に、物件価値も下落するため、出口戦略の変更も求められます。

●最終的に物件をどうするかを決めていない
不動産投資を行う際は、必ず出口戦略を考えておく必要があります。

売却益ではなく賃料を主目的とする場合でも同じです。老後の備えのつもりでも、墓まで持っていくわけにはいきません。最終的に投資物件をどうするのかは決めておくようにしましょう。
主な選択肢としては、売却、相続、自分で住む、アパートなどの場合は建て替えも視野に入ります。

不動産の価値というのは、時間が経てば経つほど下がってしまいます。入居者からの人気もなくなるため、家賃も下げなくてはなりません。一方で、修繕や維持にかかる費用というのは築年数の経過とともに増えていきます。設備の更新も必要です。
失敗を避けるためには、維持費が収入を超えるよりも前に手放してしまうことです。特に古いマンションは大規模修繕が資金不足で進まず、空き部屋ばかりで更に修繕が困難になり、売り払おうにも買い手がつかないという悪循環になりやすいです。赤字に気がついた時にはもう手放すのも困難ということも多く、早いうちに手放す判断を下すことが求められます。

◯不動産投資一本に絞ろうとする
●不動産投資の成功には本業の成功がかかせない
不労所得がほしい、本業を辞めて投資に専念するために不動産を購入する、という人は多いです。
しかし、不動産投資をするなら本業の仕事を続けたほうが成功しやすいです。

まず、不動産投資というのは意外と不安定です。
すでに述べたように、空き室や災害のリスクが常につきまといます。急に家賃収入が途絶えても、ローンの返済は続けなくてはなりません。この時、本業収入があればなんとか返済が続けられます。
しかし、本業を疎かにして収入が減ったり不安定になっていたりすると、急にやりくりが困難になり、生活にまで影響が出ることになってしまいます。

また、ローンを組む上でも本業の存在はかかせません。
金融機関の審査を受ける際、会社勤務のサラリーマンというのはそれだけで大きなアドバンテージを持っています。収入が不安定だったり、自営業だったりすると、不動産投資のような大きなローンでなく、クレジットカードですら作りにくくなってしまいます。
新規のローンが組めなくなると、新しく物件を購入して規模を拡大したり、より良い物件に買いかえたりすることも難しくなります。

夢のない話にはなりますが、一般の会社員が不動産投資で大儲けして、早めのリタイア、後は不労所得で生活……というのは現実的ではありません。
ローンの返済が終わるまで会社を辞められないとなると、30年から35年は本業も続ける必要があります。完済する頃には60歳で定年間近です。もちろん早めに返済を進められれば早めに退職することも可能ではありますが、それだけ余裕のある人はそう多くはないでしょう。

●不動産以外にも投資してリスクを分散することが重要
どんなに備えても、投資にはリスクがつきものです。
万が一の自体がおこった際に全てを失わないようにするためには、投資先を分散しておくことが必要になります。

例えば同じマンションに何部屋も持っていると、火事が起きたり死人が出て事故物件化したりした場合に物件価値が急落することになります。建物は別でも、同じエリアに物件が集中していると、地震や水害のリスクが大きくなります。
また、何らかの原因で国内の不動産価値が軒並み低下することも起こりえます。この場合、海外にも不動産を持つことで被害を軽減できます。

国内不動産だけでなく、海外不動産を所有するようにしたり、不動産以外に株や預金を持っておくなど資産を分散しておくことで、何かあった時の被害を少なくすることができます。

最初から色々と分散するのは難しいですが、得た収益を新たな不動産獲得だけに使うのではなく、他の方法でも運用していくことで、無理なく投資先を分散できるようになります。

投資用不動産物件を安く購入するための交渉テクニック

◯投資用不動産を安く購入することのメリット
投資の基本はできるだけ安く買ってできるだけ高く売ること。
それは家賃収入を主目的とした不動産投資でも同じです。

不動産の売買益(キャピタルゲイン)を目的としない場合でも、最終的には物件を売却して利益を確定することになります。不動産を安く購入できればそれだけローンも少なくなり、返済負担の軽減や利息の節約にもなります。

●不動産価格は交渉次第
不動産の値段は売り主の言い値で決まっています。それは業者から購入する場合でも個人からでも同様です。交渉次第で高くすることも安くすることもできます。

価格交渉するのは申し訳ない、みっともないと思っている人もいるかも知れません。しかし、投資を行う場こちらも向こうも商売です。値引きを求めるのは当然で、恥じらうことも遠慮することもありません。
むしろ、売り主が多少の交渉を前提に価格を決めている場合は、交渉しなければそれだけで損をすることになってしまいます。

また、価格交渉は買い手にのみ利益があるものではありません。
購入額を抑えたことでローンの返済が早く終われば、次の物件に手を出しやすくなり、不動産業者にも早く次のチャンスが訪れます。また、順調な返済は金融機関からの印象も良く、銀行からみた不動産業者の評価を上げることにもつながります。

◯不動産業者を訪れるのは決算前のタイミング
不動産業者のセミナーに参加したり、物件の問い合わせをしたりするのは、決算月や期末月の1ヶ月程度前がおすすめです。

交渉を有利に進めるためには、相手が「物件を売りたい」と思っているタイミングで買いに行くことが大切です。
そして、最も営業マンが物件を売りたいと考えているのが決算前です。

不動産営業は1年毎に売上の目標が決まっており、目標に足りないと周囲からのプレッシャーが強くなったり、給与や昇進に影響したりします。
不動産業界以外にも、家電量販店などの小売店で決算セールが行われているのも同様の理由で、決算の前に売上の帳尻を合わせるために必死になるのはどこも同じです。

目標の達成のためには、物件価格を割り引いてでも売上を確保するしかありません。こうした状況を狙うことで、値下げ交渉を行いやすい環境をつくるのです。

逆に、それ以外のタイミングでは、値下げ交渉のハードルは上がります。
良い物件なら無理に急いで販売する必要もなく、交渉にはほとんど応じてくれないこともあります。交渉ができても売り主有利の価格交渉となり、大きな値下げは期待できません。

◯自分が良い買い手だということをアピールする
営業マンとの交渉の際は自分が良い客であると伝えることが大切です。

●印象をよく見せる
プロの不動産営業マンとは言っても相手も人間です。
印象の良い人には親切にしたくなりますし、態度の悪い人間に値引きをしてあげようとは思いません。
価格交渉をするなら、営業マンに良い印象を持ってもらうことがかかせません。

高価な買い物をしてやるんだと言うような、横柄な態度はNGです。
へりくだったり過剰に愛想よくしたりする必要はありませんが、挨拶や相槌はしっかり行い、相手の話をしっかり聞いているということを態度で示しましょう。

●有利になる属性があればさりげなくアピール
自分の属性(職業や年収など)で有利になりそうなものがあれば伝えておくことも大切です。

今の職業と年収、今後の昇給やキャリアアップの予定、学歴や資産の状況、親の資産や遺産などについても重要な情報になります。

こうした属性が重要な意味を持つのは、不動産投資はリピート購入が非常に多いことに理由があります。
投資に興味があり、今後も物件を購入できる程度にお金に余裕があると分かれば、これほど大切な客はいません。リピーターであれば、新規の客に営業をかけるよりもずっと効率がよく、トラブルなどの心配もありません。

こうした優良顧客は目前の売上だけでなく、営業マン自信の昇進にも関わります。そのため、不動産営業マンは常に良い顧客を捕まえられないかと、客の属性を気にかけています。
将来的に得られる利益を考えれば、多少の値引きは惜しいものではありません。

◯購入意欲を見せすぎない
価格交渉を有利に進める際に気をつけておきたいのが、こちらから値下げ交渉を行うのではなく、売主側に交渉を行わせるということです。
高く売りたい相手に値下げをお願いするという形にするのではなく、買おうかどうか迷っている客になんとか工夫して買ってもらうように頑張るという状況をつくりましょう。

そのため、具体的に物件を提示されてすぐに食いついてはいけません。購入意欲の強い客にわざわざ値引きするまでもないと思われてしまいます。

ただ、全く興味がないというのも相手にやる気を失わせてしまいますから、「興味はあるが、購入するかどうかが条件次第」というスタンスがベストです。これならば、営業マンはなんとかしてこちらの購買意欲を掻き立てようと様々な工夫を始めるはずです。

具体的な方法としては、現在他に運用している株などの利回りを例に上げ、これよりも良い利回りだったら購入しようと考えている、などと伝えるといった方法があげられます。このように伝えることで、最低でも現状の投資よりも良い利回りの物件を基準に交渉が進められるようになります。

◯投資シミュレーションは念入りに行う
投資物件の紹介には運用シミュレーションがセットです。

購入前にシミュレーションを確認することは重要です。
家賃収入はどれだけあり、維持管理にかかる経費はどの程度なのか、5年後・10年後に状況はどう変わるかなどをきちんと考えてからでなければ、不動産投資は失敗に終わります。

ただ、不動産業者が最初に提示するシミュレーションというのは見通しが甘いものが多いです。
やはり物件を魅力的に見せるためには、多少の誇張が必要になるのでしょう。

特に家賃の見通しは楽観的になりやすいです。
築年数とともに家賃はどんどん下がっていくのが普通です。シミュレーション上できちんと下がっているか、下がり幅は足りているかなどを厳しくチェックしましょう。
また、修繕費や清掃費など維持管理にかかる費用の見積もりが甘いケースも多いです。維持費や税金などの必要経費がシミュレーションに含まれているか、含まれている場合でも十分な額であるかどうかは良くみておく必要があります。

シミュレーションをきちんと見直すことで、相手にごまかしの聞かない客だということを印象づけることができ、その後に提示される価格もシミュレーションもより現状に沿ったものになっていきます。

◯最初の希望価格は低めに提示する
交渉を始めるときには、まず「この金額なら買っても良いと思っている」という価格を提示することになります。ただ「安くして欲しい」では売り主もどこまで下げることを求められているのかも、どんな手段で値下げに応じたら良いのかも分かりません。

この時、提示する金額は本来の希望価格よりも多く値引きされた金額にします。値引き額は希望額の1.5倍から2倍程度が目安です。例えば、2000万円の物件を1900万円で購入したいと考えている場合、本来希望している値引き額100万円の2倍の値引き、つまり1800万円だったら購入しても良い、と伝えます。

もちろんそのまま言ったとおりの値引きがされたらラッキーですが、要求がすんなり通ることはまずないでしょう。もしその金額では難しいと言われたら、どこまでであれば調整可能かを聞いてみましょう。こうすることで、その物件が最大でどこまで値引きできるかを知ることができます。

◯交渉には時間をかける
されに価格交渉を有利に進めるためのテクニックが、時間と手間をかけて交渉するということです。

時間と手間をかけるほど、それが徒労に終わるのは惜しくなります。営業マンの買わせようという気持ちが強くなり、値引きが期待しやすくなります。

不動産の値引きというのは、営業マン一人の権限では行えません。一旦社内で確認を取り、OKがでなければ値引きはできません。そのため、値引き交渉の結果が聞けるのは早くても2回目以降のアポイントメントとなります。
そして、2回目、もしくは3回目のアポイントメントで値引き交渉の結果が分かり、仮にOKがでていたとしてもすぐに契約してはいけません。値引き後の結果を一度持ち帰り検討することで、より時間をかけることができます。
ただ結果を聞いて帰るだけではもったいないですから、ついでに周辺の類似物件の価格なども調べてもらうと良いでしょう。他の物件の相場が分かれば、これから購入しようと思っている物件の価格が妥当かどうかの判断材料にもなります。

◯価格以外にも交渉の余地はある
投資物件の購入で交渉できるのは値段だけではありません。

契約内容や条件なども交渉の対象になります。
特に金額面での値下げ交渉が難航し、予定通りの価格まで値下げが難しくなってしまった場合は、価格以外の部分で交渉することで工夫するのがおすすめです。

例えば、提携金融機関のローンの金利を0.1%下げてもらうなどの交渉も、直接金融機関に掛け合うよりも間に不動産会社を挟んだほうが有利になります。
不動産購入時にかかる費用の内訳をチェックし、削れないものがないかどうか確認するのも良いでしょう。
サブリース契約がセットになった物件なら、免責事項をみてみるのもおすすめです。サブリース契約では多くの場合、契約後一定期間家賃を免除するというルールになっています。営業マンに交渉して、面し所期間を減らしたり、なくしたりできないか聞いてみるのも一つです。

物件価格を下げるのは難しくても、それ以外の部分については交渉の余地があることは多いです。交渉の最後の人教として「この部分だけなんとかなれば、契約に踏み切る」と伝えるのは非常に有効な手段です。

サラリーマンのワンルーム投資の進め方

老後のためや将来のため、子どもの教育資金やマイホームなどのために、投資によって副収入を得たいと考えている人は少なくないでしょう。特に不動産投資は家賃収入によって安定した副収入が得やすく、長期的な投資に向いています。
しかし一方で、一件あたりの投資額が大きいため、収入をどんどん増やしていくためにはコツが必要です。

今回は、サラリーマンのワンルーム投資の進め方、無理の規模の拡大の方法を考えてゆきます。順長に規模を広げていくことができれば、不動産投資だけで年収500万円台に乗せることも可能です。

◯目標設定
投資を始める際、一番に行うべきなのは投資の目的と目標を設定することです。
何のために投資を行い、どこまで規模を拡大していくかを決定します。

目的や目標によって投資の進め方も買うべき物件も異なります。この2つを曖昧なまま進めてしまうと、危ない物件を買わされてしまったり、無理な計画で行き詰まってしまったりしやすくなります。

例えば最終的に不動産収入が500万円となることを目標にするとしましょう。
この場合、ワンルームマンションの家賃が7万円なら、500万円÷12ヶ月÷7万円≒6ですから、最低でも6戸のワンルームマンションが最終的に必要になることになります。

しかし、最初からいきなり6部屋を購入するのは流石に無理があります。
例えば、1部屋あたり1500万円だとしても、6部屋あれば9000万円にもなります。これだけの資金をキャッシュで用意するのは現実的ではありません。融資も降りないでしょう。
となると、最初は1部屋か2部屋からスタートし、徐々に規模を広げていくことになります。

◯投資規模の広げ方
●借入額を抑えて次の物件を購入しやすくする
徐々に規模を広げていくことを前提とする場合、以下に次の物件を購入するための資金を用意するかが鍵になります。

この時重要なのが、一度の借入額をできるだけ抑えつつ、繰り上げ返済で早めの完成を目指すということです。
返済額が多く、家賃収入の大半が返済に充てられているようではいつまで経っても次の物件が購入できません。ローンが大きければそれだけ返済も長くかかるため、次の物件を購入できるまでの道のりも長くなります。

次の物件を購入しやすくするためには、今ある物件の返済を早めに終了し、その家賃収入で次の物件を購入できるようにすることです。この方法を取れば、ローンの返済が終わり次第すぐに次の物件に手を付けられるため、効率的に規模を拡大できます。

●最初の物件は自己資金の割合を多めに
最初の物件は可能であれば自己資金で、それが難しければできるだけ自己資金の比率を上げつつ短期間での完済を目指します。空き室リスクを考えるなら、最初の段階で2部屋用意できると安心です。
自己資金の割合や部屋数については、今の貯金などと相談して決めましょう。

最初に購入した部屋の返済が終わったら、すぐに次の物件を購入します。今度は自己資金ではなく、フルローンで購入し、返済には先にローンを終えた部屋の家賃収入を充てます。
後はこれを繰り返しつつ規模を拡大することで目標に近づけてゆきます。ローンの返済に家賃収入を用いるため、返済が生活費に影響するリスクは小さいです。

◯物件の選び方
不動産投資で安定した収入を得るためには、正しい物件選びが必要です。安くてお得な物件に見えても、入居者が集まらなければ収入にはなりません。

●新築or中古
新築物件は人気が高く、入居者を集めやすいです。家賃も高めに設定できます。
ただ、新築は中古物件に比べると価格が高いです。早めにローンを返済し、家賃を次の物件の返済に使うという方法を取る場合、できるだけ物件価格を抑えることが重要になるため、新築マンションは向いていません。

ただし、余り古すぎる物件は人が集まりにくく、修繕費がかさみやすいため避けた方がよいでしょう。築15年以内の物件がおすすめです。

●エリア
入居者の集まりやすい利便性の高いエリアの物件を探しましょう。東京23区内で、駅から徒歩10分以内がベストです。
郊外の物件や地方の物件は価格が安いものの、空き室リスクが高くなります。

●物件のタイプ
マンションには広めのファミリー向きの部屋と、単身者向きのワンルームマンションがありますが、投資用ならワンルームマンションがおすすめです。ファミリー世帯は減少傾向にあり、需要を見込むなら単身世帯です。
さらに、部屋が小さい分価格が安く、2件目以降の購入がしやすいです。

◯最初の物件購入から年収500万円に至るまでの道のりをシミュレーション
●最初の物件を購入
東京23区内で駅近、築15年以内のワンルームマンションの相場はおおよそ1700万円から1800万円ほど。
最初に2部屋購入するなら初期投資額は3500万円になります。できれば自己資金で購入できるのが理想ですが、難しい場合はできるだけ短期間で返済できるように計画を練りましょう。

また、中古物件購入時は仲介手数料についても計算に入れておきましょう。
仲介手数料は物件価格の3%に6万円を加えたものが上限です。2000万円の物件なら、仲介手数料は66万円にもなります。たとえ数%の手数料でも、毎月の家賃よりずっと多い金額を支払うことになります。

●最初の物件の返済が終わったら、次の物件を購入する
最初の物件のローンが終わったら、今度は次の物件をすべてローンで購入します。フルローンになると借入額は大きくなりますが、最初の物件購入でスムーズな返済ができているなら審査も通過しやすいです。

さて、ここで最初の物件購入で2部屋自己資金を使って購入し、その後3部屋目をフルローンで購入したときの収支を考えてみましょう。
家賃収入は1部屋につき7万円、空室率が5%、年間の維持管理費は10%とすると、
(7万円×12ヶ月)×(1-0.05-0.1)=71.4万円
1部屋あたり71.4万円の収入があることになります。単純に3倍すると214.2万円です。
ただ、これを全額このまま税金の支払いと3件目のローン返済に当てるのは難しいです。修繕費や予備資金の必要を考えると、返済に当てられるのは年間180万円ほどになります。

さて、3件目の物件のローンの返済を終え、4件目を購入できるようになるのはいつになるでしょうか。
・価格1800万円
・年間返済可能額:180万円(月15万円)
・金利:3%
ここから計算すると、返済期間は11年11ヶ月、およそ12年かかることになります。

条件の良い融資を見つけて金利を低くできたり、価格交渉が成功して物件価格を抑えることができたりすれば、早くローンの返済が終わり、より早く4件目の購入に移ることができます。

●ローン返済のスピードはどんどん早くできる
3件目の返済が終わったら、4件目、その次は5件目と徐々に投資の規模を拡大してゆきましょう。
ここで注目しておきたいのは、所有物件が増え、家賃収入が増えるほど毎年の返済可能額も増えていくということです。4件目のローン返済は、3件目ほど時間はかからないはずです。

ただし、家賃は築年数の経過とともにだんだん下がっていくため、単純に7万円×4部屋分の収入にはならないことには注意しておきましょう。
家賃の低下を防ぐためには、利便性の高い人気エリアの物件を購入することでダメージを軽減できます。また築年数が経過し、人気の落ち始めた物件はリノベーションやリフォームなどでテコ入れするのも有効です。

◯徐々に規模を広げることが成功のコツ
不動産投資で安定した収入を得るためには規模を大きくすることが一番の近道です。しかし、サラリーマンがいきなりたくさんの物件を抱えるのは現実的ではありません。
無理なく投資規模を拡大していくためには、最初の物件のローンを早めに払い終え、その家賃収入で次の物件を購入する、という方法を繰り返すのが有効です。

海外不動産投資のすすめ

不動産投資を検討する際に選択肢となるのは、中古物件にするか新築物件にするか、もしくはアパートかマンションかなどで、いずれも国内不動産を前提として考えている人が多いです。
しかし、今は副業投資家の間でも海外不動産への投資がどんどん広まっています。

ただ、海外不動産への投資がトレンドになりつつあるとは言っても、海外への投資にリスクや不安を感じている人も多く、なかなか手が出しにくいのが現状です。
そこで今回は、海外不動産投資のリスクとメリットについて考えていきます。

◯国外不動産の動向
海外に投資するにあたって最も恐れられているのは、国内不動産に比べて高リスクでないかという部分です。そこで、ここ数年の国際経済の状況や現在の不動産価格をふりかえり、今後のリスクとその対策についてまずは見ていきましょう。

●近年の世界経済
ここ数年、世界経済は概ね安定傾向にあります。全く懸念がないわけではありませんが、一時の落ち込みに比べて回復傾向にあり、今後しばらくは同様の状態が続くことが期待できます。

まずアメリカ経済ですが2010年以降はGDP成長率がおおよそ2%前後と堅実な推移を見せています。ヨーロッパも同様手堅い傾向で、トルコリラや移民問題など不安要素はあるものの、全体としては落ち着いています。

アジアについては欧米諸国よりも高いGDP成長率を維持している国が多く、投資も活発です。中国は一時の不動産バブルから落ち着き、以前よりも投資しやすい環境になっています。
成長著しい東南アジア諸国についても、大きな危機を起こすこともなく、5%から7%の高い成長率が続いています。

●現在の不動産価格
不動産投資の大きな不安要素がバブルです。
株も同じように投資の対象ですが、バブルを抑えられる仕組みがあるため、不動産ほど価格が急騰する恐れは少ないです。

さて現状の海外の不動産価格ですが、専門家の間ではバブル価格ではないという見方で一致しています。
不動産価格そのものは上昇傾向にありますが、同じように賃料や家賃も上がっています。リーマンショック以降GDPも伸びており、現在の不動産価格上昇は経済状況を反映したものだと考えられています。

●これから考えられる経済危機
・バブルは起こり得るか
現状の不動産価格上昇がバブルではないとして、これからバブルが起こる可能性はどの程度あるのでしょうか?
バブルというのは投資されるものの本来の価値と現在の価値に大きく開きがある状態のことです。しかし例えばアメリカの場合であれば、今の経済成長や株価、不動産価格には企業の増益というきちんとした根拠があります。この状況から今後バブルにすぐ繋がるというのは考えにくく、他の海外不動産にも同様のことが言えるでしょう。

・リーマンショックのような金融危機は再び起こるか
海外不動産投資を検討する際2008年のリーマンショックがちらついて不安で仕方がないという人も少なくありません。
ただ、リーマン以降各国で対策が練られています。自己資本率を上げる、格付け機関への規制強化など、第二のリーマンを起こさないよう細心の注意を払っています。少なくとも今後しばらくの間は大きな金融危機のリスクは低いと考えて問題ありません。

・国際情勢の懸念
むしろ不安視するべきなのは、中東での軍事衝突や、北朝鮮問題などでしょう。
軍事衝突が発生した場合、海外不動産のみならず投資全体が影響を受けます。こうしたリスクに備えるには、海外不動産より国内不動産を選択するという対策では不十分です。投資環境全体へのリスクに対しては、円預金・外貨預金を増やす、金資産の割合を増やすなどが有効となります。

◯あえて海外不動産に投資する理由は?
世界経済が安定傾向にあり、懸念材料を考えるなら投資そのものがリスクです。投資の手間を考えるなら国内不動産でも十分に思えますが、あえて海外に投資する理由はどこにあるのでしょうか?

●経済成長率の高さ
やはり海外不動産投資の一番のメリットは、経済成長率が高い国があるということでしょう。

日本のGDP成長率は1%前後ですが、東南アジアや中国の場合、成長率は5~6%、アメリカの成長率でも2%程度あります。同じ金額を投資するなら、海外に投資した方が期待値も高いです。
また、長期的な観点で考えると、国内経済は縮小リスクが高いです。5年10年の中期スパンで見ればある程度の利益が見込めますが、20年後30年後となると人口減などのリスクを考えなくてはならなくなります。家賃収入を得ることは可能でも、物件そのものの売却益を得るのは難しくなるでしょう。

●分散投資によるリスク回避
リスク回避の視点で考えても、海外投資はメリットです。
海外不動産への投資はリスクが高いと思われやすいですが、資産を分散させる必要を考えると、国内不動産のみに絞って所有している方が高リスクであるとも考えられます。

将来を見据えて投資を行う場合、海外資産を持っておくのが好ましいと言うのは、GPIFのポートフォリオからも明らかです。GPIFは日本の年金積立金を運用している期間で、資産は150兆円を超えています。
現在、GPIFの資産構成割合は国内資産が6割、海外資産が40%です。2014年の時点では海外資産は23%だったのですが、ここ数年でその割合を大きく伸ばしています。
日本の年金積立金という重要で大きな資産の4割もが海外資産であることからも、それだけ分散投資が重要であると証明できるでしょう。

◯海外不動産投資の流れにのるなら今
ただでさえハードルの高い不動産投資、まして海外の不動産となると慣れた人でも手を出すのは躊躇してしまいやすいです。しかし、「海外」だからこそ高リスクと言えるような要因はなく、現状考えられる問題点も海外不動産に限った話ではありません。
むしろ、経済成長率の高い国の多さや分散投資のメリットを考えると、国内不動産のみに絞って投資するよりも、海外不動産にも積極的に投資するべきでしょう。

中古マンション投資物件を選ぶ時の注意点は?

今やマンション投資の主戦場は中古マンションです。
新築マンションの供給もまだまだ続いてはいるものの、2016年の時点ですでに市場に出されるマンションの半数以上が中古マンションとなっていました。
流動性が高いマンションは投資物件向きで、新築のプレミア価格を恐れる必要のない中古物件ははじめての投資にも向いています。
ただし、中古物件には新築物件にはない特徴や注意点があり、それらをきちんと把握した上で投資を行わなければ大失敗につながります。
では、どんな点に気をつければ、中古マンション投資で失敗せずに済むのでしょうか?

◯情報源は複数用意する
●複数の不動産情報サイトをチェックする
中古物件は数が多く、どんな物件を購入するかを決めるだけでもたくさんの選択肢があります。

新築物件ならば販売している不動産業者に話を聞けば概要が分かりますが、中古物件は十人十色。無数にある中古マンションの中から最も良い物件を選ぶためには積極的な情報収集がかかせません。

まずはSUUMOや楽待、LIFULL HOME’Sなど複数の不動産サイトに登録し、気になる物件を登録しておきましょう。登録した物件が値下がりしたり、条件にあった物件が登録されたりした際に通知が届くようになります。めぼしい物件を見つけるだけでなく、トレンドを掴むのにも役立ちます。

●複数の仲介業者や不動産業者から話を聞く
情報収集だけでなく、実際に物件を購入する段階になっても、いくつかの業者の話を聞くことが大切です。

業者ごとに得意な物件のタイプや、エリア、持っている情報は異なります。複数の業者とつながりを持つことで、不動産業者しか知りえないような最新の情報をより多く手にいられるようになります。

◯最初の物件はワンルームなど単身向け物件を選ぶ
慣れないうちはファミリータイプの広い部屋よりも、ワンルームマンションなど単身向け物件を購入しましょう。
家族向けの物件は家賃が高く、魅力的に見えるのですが、リスクも高く、初心者のうちは手を出さないのが無難です。

●ファミリー向けは空き室リスクが高い
一般的に、入居年数は単身世帯よりもファミリー世帯の方が長いです。

一見、長く住んでくれるファミリー世帯の方がありがたいように思えますが、入居年数が長いということはそれだけ引っ越しが少ないということです。一度退去者が出るとなかなか次の入居者が見つかりにくく、空き室リスクが高くなってしまうのがファミリータイプ物件の欠点です。

しかも家賃が単身向けよりも高いため、一部屋空いただけでも収支への影響が大きくなります。ローンの返済を考えると、急に収入が減る可能性があるのは非常に怖いです。
いくつか持っている物件の一つがファミリータイプならばまだ空き室になってもダメージは小さいですが、最初の一部屋としては向いていません。

●ファミリー世帯の減少
そもそも単身向け物件に比べ、ファミリー向け物件の需要が減少しているという問題もあります。

総務省の調査では、東京都のファミリー世帯数のピークは2016年で、それ以降は減少していくだろうと予想されています。一方の単身世帯は少なくとも2035年までは増加していくだろうと考えられています。
人工増加の傾向にある東京都でも、今後ファミリー向け物件は供給過多になっていく可能性が高いです。10年後、20年後のことを考えるなら、ファミリー向け物件に手を出すのはリスクが高いです。

●ファミリー向け物件は面積あたりの家賃が安い
家賃が高く、収益性に優れているように見えるファミリー向け物件ですが、面積あたりに変換すると、単身向けのものよりも家賃が安いです。広さや価格から考えると投資効率が悪いため、やはり最初に手をつける物件としては不向きです。

◯中古マンションで避けるべき物件はどんなもの?
●人口減少エリアの物件
地方や郊外は物件価格が安く、利回りが良いためついつい手を出してしまいがちです。

しかし、地方や郊外は今後人口減とともに賃貸需要が減少していく可能性が高いです。
安く物件を購入できても、入居者がいなければ意味がありません。部屋が余れば家賃を安くしなければ入居者が得られなくなるリスクがあります。

安全牌を取るなら、都心の駅近物件がおすすめです。都市部は人口減のリスクが低く、駅周辺の利便性の高いエリアなら需要は常に見込めます。
地方や郊外の物件を購入する場合は、これまでの人口の推移や今後の予測をきちんと調べてからにしましょう。

●家賃が安すぎる物件は避ける
地方や郊外の利回りの良い物件は、利回り自体は良くても家賃が安いケースが多いです。
しかし、家賃が低すぎると管理費や修繕費の占める割合が多くなってしまうため、家賃の安い物件は避けた方が良いでしょう。家賃の目安は6万円で、これ以下の家賃の物件はリスクが高くなりやすいと覚えておいてください。

管理費や修繕費は物件価格や家賃収入にかかわらず一定以上必要になります。
家賃4万円の物件で管理費が1万円かかるよりも、家賃8万円の物件で管理費が1.5万円の物件の方が良いのは明らかです。どんなに家賃の安い物件でも、1万円前後の管理費・修繕積立金があるため、家賃が安ければ安いほど収支が悪くなります。
更に、退去者が出た場合はクリーニングや修繕にお金がかかります。これらの費用も、家賃にかかわらずある程度かかることを考えると、やはり家賃の安い物件は出費が多くなりやすいと言えるでしょう。

●1981年(昭和56年)以前に建てられた物件
中古物件の築年数をチェックする際に最も気をつけるべきポイントは、1981年以降に建てられた物件かそうでないかということです。

1981年に耐震基準が大きく変わったため、それ以前とそれ以降では建物の耐震性に差があります。これ以前の物件を購入する場合は、耐震化工事を行っているかどうかをよく確認しましょう。
もちろん安全面の理由もありますが、これから耐震化する建物の場合、耐震化工事のための工事費が必要になる可能性があるためです。

◯物件選びのチェックポイント
投資用に中古マンションを購入するにあたって、まず避けるべき物件について紹介してきました。ここからは、更に細かく物件を選ぶ時に確認しておきたいポイントについて解説していきます。

●入居者の目線で考える
たとえ投資用のマンションだったとしても、そこに住む人の気持ちを考えることは大切です。

物件を購入する前に、自分が賃貸物件を借りる時と同じように周辺状況について調べておきましょう。
周辺の家賃相場や利便性、治安などの周辺環境、設備などを調査し、その部屋に住みたいかどうかを借りる人の立場になって考えてみてください。
もし他の部屋よりも魅力がなさそうだと思ったら、その物件には入居者が集まりにくいということです。

また、口コミサイトなども貴重な情報源です。
管理状況や設備の使いやすさ、問題のある入居者がいないかなども重要なポイントです。マンションの口コミサイトの例としては「マンションノート」等サイトが挙げられます

●部屋の状態を確認する
中古マンションをチェックする際に最も重要なのは、部屋のコンディションのチェックです。
不具合や欠陥などの瑕疵がないかどうか入念なチェックを行いましょう。

新築物件の場合、10年の瑕疵保険があります。何か問題があれば売り主に責任を問えます。しかし中古マンションの瑕疵については、売り主に責任があるのは数ヶ月というのが普通です。気がついた時には手遅れという事態にならないよう、確実に状態を把握するようにしましょう。
ただ、一度の下見では探しきれなかったり、住人がいてチェックしにくかったりする場合もあります。どうしても事前に状態を把握しきれないようなら、その物件を諦めるのも選択肢です。

以下に、物件の状態について確認する際に見ておくべき具体的なポイントをいくつか紹介します。

・雨漏りの有無
雨漏りは住宅の天敵です。
壁や天井にシミはないか、変に濡れている場所がないかを良く見ておきましょう。
クローゼットや作り付けの棚の中もよく確認します。
木造の場合はシロアリがいないかどうかもよく確認し、床下のシロアリ対策がキチンと行われているかも尋ねておくと良いです。

・水回り
給排水管の詰まりや漏れなどがないかをチェックしましょう。

・設備
給湯器やガスコンロが問題なく動作するか確認します。
その他の設備についても故障や不具合がないか一つ一つチェックしてください。

・建具
ドアや建具などの開閉に問題がないか、鍵が締まりにくかったり、窓に隙間があったりしないかなども良く見ておきましょう。

費用はかかりますが住宅診断(ホームインスペクション)を利用するのも良いでしょう。一回5万円ほどかかりますが、住宅のプロが確認するため確実性と安心感は段違いです。特に数千万円以上の高額物件を購入する際は、こうした専門家の力を借りることも視野に入れましょう。

●マンションの管理状況も確認
部屋だけでなく、マンションの共用部分についてもよく見ておくようにしましょう。

建物の管理や管理組合がいい加減だと、見た目が悪くなるだけでなく、修繕や清掃、使い勝手に問題が生じやすくなります。
管理の行き届いていないマンションは入居者が集まりにくいだけでなく、退去者も多くなりやすく、空き室リスクを大きく上昇させてしまいます。

マンションの管理状況についてチェックする際は、以下のような点を観察するのが良いでしょう。

・清掃状況
エントランスや階段、廊下、ゴミ置き場などがきちんと清掃されており、ゴミが残っていないかどうか。

・点検状況
エレベーターや消防設備、貯水槽、浄化槽の定期点検が行われており、記録がきちんと残されているか。

・修繕履歴
修繕の記録、特に最後の修繕がいつ行われ、次の修繕の予定がいつごろか。

●築15年以上の物件は大規模修繕に注意
マンションの場合、築15年が大規模修繕工事の目安にになります。

修繕工事の費用は修繕積立金として管理費とともに回収されていますが、マンションによっては積立金の滞納があったり、予想以上に工事費がかさんで積立金が足りなくなったりするケースがあります。
工事費が足りない場合、大規模修繕の費用は一時金として徴収されることになります。

修繕工事の直前に物件を購入してしまうと、家賃収入よりも維持管理のための出費が多くなってしまいます。築年数の経過した物件を購入する際は、前回の大規模修繕がいつ行われたのかを必ず確認するようにしましょう。

●なぜ物件が売りに出されているのかを考えてみる
売るために建てられる新築とは違い、中古物件には必ず売りに出される理由があります。

もし利回りが良くて空室率が低く、駅からのアクセスも設備も良い完璧な物件であれば、売ってしまう必要はありません。そのまま所有しているはずです。しかし、売りに出されているということは、そんな完璧な物件ではないということです。

利回りはいいがアクセスが悪く空室率が高かったり、駅近ではあるものの老朽化が目立ってきていたり、築年数の経過で家賃を下げなければならなかったりなど、売りに出されている物件は、所有され続けている物件に比べてどこかしら欠点や問題を抱えています。

もちろん、建物に問題がなくても、売り主都合で売りに出されている場合もあります。
急にまとまったお金が必要になってやむなく手放すケースもありますし、早めの損切りのために売却を考えている人もいます。より良い物件を購入するために売却するケースもあります。

ただ、条件の良い物件というのは早々売りに出されるものではありません。どんな理由によって売りたいと思われているのかを考えてみることで、その物件の抱えている問題点を見つけやすくなります。

◯中古マンションの購入前には価格交渉をする
新築とは違い、中古物件は価格交渉の余地が大きいです。

前述のように、中古物件には売りに出される理由があります。売り主の動機を活かせばより低価格で物件を手に入れることが可能になります。

中古物件の価格は売り主が決定しますが、価格決定の方針には2種類あります。
一つは、絶対にこの値段で売りたいという決め方。
もう一つは、この値段で売れたら嬉しいという希望の価格をつけるもの。
前者の場合は交渉が困難ですが、ほとんどの場合は後者です。提示されている価格はあくまでも希望のため、交渉で安くできる可能性は十分にあります。

更に、物件は所有しているだけでもお金かかかりますから、買い手がつくなら早く手放したいと考えている人も多いです。特に売出しから時間の経過している物件の持ち主は焦り始めているため、交渉のチャンスです。

物件の状態や周囲の状況など、これまで解説したポイントをしっかり押さえていれば、どうやって交渉すればいいかは分かっているはずです。売り主も、売却を考えている以上はその物件の欠点や問題点については把握しています。価格交渉の理由となりそうな点を指摘していけば、思っているよりもすんなりと交渉は進んでいくでしょう。

仲介業者の力を借りるのも良いでしょう。
不動産業者は仲介手数料が入らなければ利益が出ません。購入の意志があり、その上で価格交渉をしていると分かれば、彼らも協力してくれます。

物件の購入価格を抑えることができれば、仲介手数料が安くなるのはもちろんのこと、ローンの返済額も抑えられ、より安定した運用が可能になります。

◯ポイントを抑えて安定した中古マンション投資を
近年より人気の高まりつつある中古マンション投資ですが、中古物件ならではの注意点も多く、購入時には様々なポイントを抑えておく必要があります。
しかし、情報収集をキチンと行い、その物件についてよくチェックしておけば、思い切った価格交渉がかのうなのも中古マンションの魅力です。

ポイントを抑えた堅実な物件選びで、安定した運用を目指しましょう。

シノケンのアパート経営、特徴や評判は?

◯シノケンってどんな会社?
シノケンは投資用の不動産販売や不動産賃貸管理を行っている会社です。
創業は1990年、開発棟数は4000棟以上と、歴史と実績のある企業で、アパート経営を考えたことのある人なら知らない人はいないでしょう。

大手だけあって評判や口コミも多く、情報量の多さゆえにかえって迷ってしまう人も多いのではないでしょうか?
今回は、シノケンのアパート経営の特徴と、評判などをまとめて紹介します。シノケン以外にも投資用の不動産を扱っている会社はいくつもあるため、比較検討の際の参考にしてください。

◯シノケンのアパート経営の特徴は?
●反響営業で押し売りはナシ
アパートやマンション投資というと、しつこい電話勧誘や飛び込み販売を思い浮かべる人も多いですが、シノケンの営業は反響営業(プル型営業)です。
営業を行うのは、資料請求やセミナーの申込み、問い合わせがあったときだけ。
高い知名度と実績、そして信頼があるからこそ無理な営業をしなくても十分に顧客を集められるのでしょう。

また、断られた後にしつこく追いかけることもしません。興味がなくなったり、他の会社の物件を決めたりした場合は、もう電話をしてこないように頼めばもう営業の電話が来ることはありません。
しつこい勧誘に煩わされる心配がないため、安心してセミナーに参加したり資料を取り寄せたりできます。

こうした営業スタイルを守るために、シノケンでは社内で定期的にコンプライアンス研修や社内監査を行っています。契約時に説明しなければならない重要事項や確認項目についても社内教育が行き届いているため、安心して契約に進むことができます。

●融資を受けやすい
不動産投資は融資を受けられるかどうかが肝です。どんなに良い物件でも、銀行からお金が借りられなければどうにもなりません。融資の可否は借りる人の属性(年収や年齢、職業、勤続年数、借入状況、自己資金等)も影響しますが、投資対象も重要な要素です。

シノケンは土地のない人や自己資金がない人でもアパート経営ができるようにするということをキャッチコピーにしてスタートした会社で、日本で最初に自己資金ゼロでのアパート経営を可能にした企業です。

今でもオーナーの約4割は自己資金500万円未満です。不動産経営というと、自己資金に余裕のあるお金持ちのものと思っている人もいますが、融資を取り付けることができればサラリーマンでもアパート経営を始められます。

金利が低いのもメリットです。
基本的に、自己資金が少ないほど金利は高くなります。しかし、シノケンのアパート経営では自己資金なしでも金利は1%台。アパート経営でこれだけ低い金利で借りられるのは本当に貴重です。
これは物件の品質と賃貸管理に対する銀行の高い信頼によるものです。

紹介可能な金融機関の多さもシノケンの強みです。
融資元となる金融機関はシノケンが長年かけて開拓した20行以上の金融機関です。金融機関ごとに融資条件や審査基準は微妙に異なるため、選択肢が多ければ多いほど自分のあった条件の金融機関から融資が受けられます。

●高い入居率と信頼の賃貸管理
不動産投資で利益を得るためには入居者が必要です。
シノケンのアパートは立地や設備などの条件がよく、2018年3月の時点で入居率はなんと99%です。せっかく物件を購入しても人が入らない限りは赤字ですから、入居率の高さは最重要です。

また、退去やクレームが発生しにくいように質の高い賃貸管理が行われています、物件の質はもちろんのこと、クレームには30分以内で対応するなど、入居者が快適に生活できるように手厚いサポートをしています。

更に、家賃の滞納リスクを減らすために、入居前の審査を厳しく徹底しています。人は入っているのに収入がないというトラブルにもなりにくく、安心して管理を任せられます。

●民泊にも対応
民泊は賃貸アパートの新しい活用方法の一つです。
シノケンでは民泊新法が施工される2018年に先駆け、2017年から民泊利用者と宿泊先をマッチングするサービスの開発を始めています。
民泊では固定の入居者以上に高い収益性が望みやすく、これからより需要・供給ともに成長の可能性がある分野です。

◯シノケンのアパートの特徴は?
●好立地で入居者の入りやすい環境
交通の便通い好立地のアパートが中心。
ターミナル駅から電車で30分以内、駅から徒歩10分以内の物件のため、立地が悪く人が集まらないという心配がありません。

●その土地にあわせた設計
同じアパートを判子のように建てていくのではなく、その土地、その立地にあわせたアパートを一棟ごとに設計。構造は木造ですが、従来の木造アパートとは一線を画する設計で、2016年には2棟のアパートがグッドデザイン賞を受賞しており、その実力には折り紙付きです。

●防音対策も万全
木造アパートで気になるのが周囲からの騒音。
シノケンのアパートでは、高い遮音性を持つ高遮音界壁を使用し、隣室からの音がひびきにくいよう工夫されています。足音など下階への音の伝わりについては、下地の上にクッション材を貼り、更に硬質石膏ボードを重ねることで防止。加えて天井に吸音材と天井ボードの重ね貼りを施すことで、木造ながら騒音に強い部屋づくりを実現しています。
意外に気になる水回りの防音については、防音材一体型排水管を採用することで、排水音が周囲にひびきにくいよう対策しています。

●入居者のニーズに応えた設備
独立した洗面化粧台、二口コンロのシステムキッチン、自動お湯張り機能、サーモスタット式の水栓、温水洗浄便座、カラーモニター付きのインターホンなど、充実の設備です。標準装備されている設備は入居者のアンケートを元に決定しており、ユーザーのニーズに応じた柔軟な対応が行われています。

●防犯を意識した安心のアパート
防犯面で避けられやすい一階の部屋については、床の高さを上げることでバルコニーの手すりを地上2mにしています。侵入しづらくなるだけでなく、プライバシーの確保にも繋がります。
オプションでオートロックや防犯カメラ、人感センサー付きライトにも対応しています。

●高い耐久性で鉄筋コンクリート造と同様の長期融資も可能に
木造住宅は耐久性が低いと言われやすいのですが、シノケンでは50年から60年の長期耐久性を持つよう様々な工夫をしています。劣化対策等級は2と高く、これまで耐久性の問題から困難だった木造アパートで35年の長期融資を可能にしました。
具体的な対策としては、湿気から建物の構造を守るために基礎の高さを上げる、床下の防湿性能を高める、節などがなく傷みにくい構造材を使用するなどが行われています。

●耐火性も十分
木造住宅の大きな問題といえば耐火性。
そこで、外壁には火災に強い窯業系サイディングを採用しています。窯業系サイディングは木質系成分とセメントで作られた外壁材で、木質系成分が含まれているため断熱性に優れており、セメントを混ぜることで木質系の欠点である耐火性や耐久性の問題をクリアしています。
サイディングにより隣家からのもらい火の可能性も抑えられ、木造住宅が多い地域でも安心です。

●地震への備えも万全
アパートの建築前には必ず地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を行っています。地盤保証は引き渡し後20年と安心の長期保証。

更に制震装置の導入により、最大で揺れを60%軽減することができます。揺れを九州・制御することで建物の倒壊を防ぐことができるだけでなく、壁や家具・設備などの破損も抑制できるため、万が一地震があった際の修繕費用の軽減にも繋がります。

創業以降シノケンのアパートの倒壊・半壊・液状化などの被害はゼロと、実績も十分証明されています。

◯シノケンの評判・口コミ
・はじめてのアパート経営で不安だったが、セミナーの内容が丁寧で、初心者でも安心できる内容だった。対応してくれたスタッフも親身に相談に乗ってくれて安心した。

・不動産投資に関するリスクについて隠すことなく話してくれた。

・サポートが充実しているので、投資が初めての自分でもすすめやすかった。空き室も少なく、思っていたよりも早く初期投資を回収できてよかった。

・モデルルームを見学したが、設備が充実しているだけでなく、防犯面や安全面にも配慮されており、自分で住みたいと思えるような良い部屋で良かった。

◯シノケンのアパート経営は実績と信頼の基づいた高評価
シノケンのアパート経営は、会社自体への高い信頼性と良質な物件、高品質な賃貸管理のよる空き室リスクの低さなど、不動産投資に求められる条件が揃っています。

オーナーからの評判も良く、購入者のうち半数は知り合いからの紹介やリピーターが締めていることからも満足度の高さがうかがえます。

新築ワンルームマンション投資の注意点は?

不動産投資の中でも、新築ワンルームマンションへの投資は初心者の多い分野です。
老後の資産や将来に備えて投資を始めるサラリーマンも多く、彼らを対象にしたセミナーや説明会なども頻繁に行われています。
ただ、手をつける人も多い一方で、失敗談も非常に多いです。新築ワンルームマンション投資で失敗しないためには、何をすれば良いのでしょうか? また、どんな点に気をつけるべきなのでしょうか?

◯自分で情報収集をする
不動産投資の失敗を防ぐために最も有効な手段が、業者の言いなりにならず、自分で不動産について調べ、勉強するということです。

基本的に不動産投資会社の営業は物件が売れさえすればOKなのです。その後の運用がうまくいくかどうかは営業マンの知る範囲ではありません。もちろん中には親身になって相談に乗り、資産形成を助けようとしてくれる業者もありますが、自分の身を守ることを考えるのならばむやみに相手を信用するべきでないのは明白でしょう。
融資をする金融機関の場合、お金を返してもらわなければ困るので、不動産投資会社よりは信用しやすいかもしれません。とは言っても、返済さえなんとかなれば構わないのですから、投資によって利益が出ようが出まいが、貯金や資産の売却でカバーできればそれでいいと思っています。

不動産投資会社の中には投資のメリットばかりを説明し、話すべきリスクについて十分な説明を行わないまま契約をしようとする業者も残念ながら少なくありません。収支の見通しや利回りの計算も都合が良すぎるものが多く、うっかり鵜呑みにしてしまうと後で痛い目を見ることになります。

◯新築ワンルームマンション投資の前に行うべきことは?
●目標の設定
まずは不動産投資で何を得たいのかを明らかにしましょう。
「なんとなく将来が不安だからやる」というのが最も危険なパターンで、業者のいいように丸め込まれておかしな物件を掴まされる可能性大です。

目標を定めなければ、この後行う収支計算の結果が良いのか悪いのかすら分かりません。投資額をいつまでに回収し、その後どう運用するのかを最初に決めておきましょう。
また、目標を定めなければ、思うように運用がいかなかった場合、いつ物件を手放すべきなのかの判断が難しくなります。赤字ばかりの物件をいつまでもダラダラ持ち続けることがないようにするためにも、運用方針を決めておくことは重要です。

●収支を計算してみる
さて、目標を定めるのと同時に行うべきなのが収支の計算です。
マンション投資の収支については業者から貰える資料にも含まれていますが、投資会社に都合が良いように作られている場合も多いため、必ず自分で一度計算し、渡された投資提案と比較するようにしましょう。

毎年の収支については、次のように計算することで求められます。

家賃収入-維持管理費-税金等-返済利息-減価償却費=税引前利益
税金等には固定資産税と都市計画税が含まれます。
税引前利益から所得税と住民税を差し引いたものが税引後利益となります。
更に、税引後利益に減価償却費加え、元本の返済額を引いたものが終始結果、手元に残るキャッシュになります。

また、家賃収入を一定のままであるという想定のもとで計算し説明している業者もいます。
新築の家賃は高いですが、それは最初の1人だけで、2人目以降は周囲の家賃相場の影響を受けます。加えて、築年数の経過とともに家賃は下がっていくのが普通です。収支を考える際には家賃がどのように下がっていくかを考慮しなければなりません。

●利回りを計算してみる
投資物件の評価は利回りによって行われます。

しかし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、正確な判断のためには実質利回りが必要になります。
それぞれの利回りは以下のように計算して求めています。

表面利回り:年間の家賃収入÷投資額×100%
実質利回り:(年間の家賃収入-年間の経費)÷投資額×100%

計算方法を見て分かる通り、表面利回りでは経費のことを考慮していないため、実際よりも遥かに利回りが良くなります。不動産投資会社の中には、物件の評価をよく見せるために表面利回りを全面に押し出して宣伝している場合もあります。
しかし表面利回りは良くても経費のかさむ実質利回りはほとんどないような物件もあります。業者の言う「利回り」がどちらを指しているのかには注意が必要です。

更に、業者が実質利回りを持ち出して来たとしても油断はできません。必要経費の見通しが甘いケースも多いです。どんな経費が必要になるか自分で改めて計算し、業者の見込みとよく比較してみるべきです。

●経費の見積もりをする
物件を所有すれば家賃収入も入りますが経費もかかります。
正確な収支計算のためには正確な経費の見積もりがかかせません。

経費には以下のようなものが含まれます。
・管理費
・修繕積立金
・修繕費
・清掃費
・損害保険

不動産投資会社の多くは、必要経費を安く見せ、利回りをよく見せるようにしています。業者の示す必要経費が正確であるか判断するためには、おおよそどれぐらいの経費がかかるのかという相場を理解している必要があります。
相場を知るための最も有効で簡単な手段は、近隣の類似物件の管理費や修繕積立金などをチェックすることです。

また、管理費や修繕積立金は自分で計算してみることもできます。
修繕積立金には国土交通省のガイドラインがあり、まずはそれに沿っているかの確認をしましょう。
例えば15階以上で建築延床面積5,000㎡のマンションでは。専有床面積あたりの修繕積立金の平均は月218円です。
部屋の広さが15㎡なら、218円×15㎡で修繕積立金は月3270円になります。

管理費については、家賃に対して管理費と修繕積立金の合計が30%までというのが一つの目安です。つまり15㎡のワンルームで修繕積立金が3270円、家賃が5万円の場合、50,000×0.3-3270=11,730が管理費の上限となります。

●空き室・滞納リスクを収支計算に組み込んでみる
家賃収入が安定するかどうかは、入居者がどれだけ安定して集まるかによります。

不動産業者の説明では、常に満室という前提で話が進むことが多いのですが、実際にはそんなことはありえません。順調に入居者を集められたとしても、退去と入居の間には清掃や募集のための期間が必要になります。
特に築年数の経過した物件は入居者を集めにくくなるため、空室率は徐々に上がっていくかもしれないということは覚えておいてください。

また、入居者がいても確実に家賃を得られるとは限りません。どんなに入居前審査をしっかり行っても、滞納のリスクは必ず存在します。

収支を計算する際に、不動産投資情報サイトなどの空室率を参考に、空き室・滞納額を見積もっておきましょう。
例えば空室率が10%ならば、1月分の家賃*12ヶ月*10%を税引前利益から引けばOKです。

◯ワンルームマンションを購入する際の注意点
ここからは、物件購入時に気をつけておきたいポイントについていくつか解説してゆきます。

●物件の資産価値は時間経過で落ちていく
新築ワンルームマンションの投資について考える場合、物件の売却益ではなく家賃収入を目的にするケースが大半ですが、最終的な損益は物件を売却するまで決まりません。
また、運用がうまくいかなかった時や、より良い物件に買い換える際なども物件を手放すことになります。

不動産の資産価値が築年数の経過とともに落ちていくのは周知の事実ですが、新築物件の場合、購入直後に2割から3割程度価値が下がります。

新築物件の資産価値が購入直後に急落する理由は大きく次の2つに分けられます。
1つ目は、新築物件の販売価格には広告宣伝費などの経費や、不動産会社の利益が含まれているためです。実際の不動産価値はこれらの費用を差し引いたものになります。
2つ目は、新築物件が「新築」なのは最初の購入者だけであるからです。購入後すぐに手放したとしても、購入側にとっては「中古」物件です。中古物件の価格は周囲の不動産価格の影響を受けるため、新築時の価格よりも販売価格を下げることになります。

新築物件について「うまくいかなくてもすぐに手放せば損失が少ない」と説明する業者もいますが、実際には購入直後でも不動産価値は急落します。
新築マンションを購入するなら、購入時点で購入価格の2割から3割り程度の赤字を抱えることになるという覚悟が必要です。

●投資用マンションは劣化が早くなりやすい
投資用のマンションの場合、住人と物件の所有者が違う部屋が多くなります。

物件の所有者からすれば、自分で住むための部屋ではないので管理や修繕は必要最低限です。入居者からしても、自分の所有物ではなく、何十年も暮らす部屋ではありませんから、やはり維持管理への関心は低いです。

そのため、投資用マンションはそうでない物件に比べて、全体的に見ても管理状況が悪くなりやすく、劣化のスピードも早くなりやすいです。
修繕時期が想定より早くなったり、修繕規模が予定より大きくなったりしやすく、修繕費用も多くかかります。タイミングによっては積立金では工事費が足りず、一時金の支払いが求められるケースもあります、

●家賃保証・買い取り保証は当てにならない
空き室リスクを軽減する手段の一つに家賃保証があります。

これは空き室が出た場合に管理会社が一定額を保証するもので、入居の有無にかかわらず一定の収入が期待できるという仕組みです。家賃保証をアピールポイントとする業者も多く、特に安心感を求めている層に人気のシステムです。

ただしこの家賃保証、非常にトラブルの多いシステムでもあります。
保証額は一定期間ごとに見直しがあるのが普通で、時間経過とともにだんだん下がっていくのが普通です。築年数の経過で家賃そのものもだんだん下がるのですから、保証額が引き下げられるのも当然です。しかし、家賃が下がるよりもずっと早いスピードで保証が減らされてしまうことも多いのです。
中には保証額の見直しについて明記していない契約もありますが、その場合でも業者から保証額の値下げが求められるケースが多いです。

買取保証でも同様の問題があります。
数十年後に業者による高額買取を謳っていても、実際には二束三文で買い叩かれるケースも多いのです。

家賃保証や買取保証については、トラブルや訴訟なども多く報告されています。見せかけの安心感に騙される前に、実情について調査しておく必要があるでしょう。