老後のためや将来のため、子どもの教育資金やマイホームなどのために、投資によって副収入を得たいと考えている人は少なくないでしょう。特に不動産投資は家賃収入によって安定した副収入が得やすく、長期的な投資に向いています。
しかし一方で、一件あたりの投資額が大きいため、収入をどんどん増やしていくためにはコツが必要です。

今回は、サラリーマンのワンルーム投資の進め方、無理の規模の拡大の方法を考えてゆきます。順長に規模を広げていくことができれば、不動産投資だけで年収500万円台に乗せることも可能です。

◯目標設定
投資を始める際、一番に行うべきなのは投資の目的と目標を設定することです。
何のために投資を行い、どこまで規模を拡大していくかを決定します。

目的や目標によって投資の進め方も買うべき物件も異なります。この2つを曖昧なまま進めてしまうと、危ない物件を買わされてしまったり、無理な計画で行き詰まってしまったりしやすくなります。

例えば最終的に不動産収入が500万円となることを目標にするとしましょう。
この場合、ワンルームマンションの家賃が7万円なら、500万円÷12ヶ月÷7万円≒6ですから、最低でも6戸のワンルームマンションが最終的に必要になることになります。

しかし、最初からいきなり6部屋を購入するのは流石に無理があります。
例えば、1部屋あたり1500万円だとしても、6部屋あれば9000万円にもなります。これだけの資金をキャッシュで用意するのは現実的ではありません。融資も降りないでしょう。
となると、最初は1部屋か2部屋からスタートし、徐々に規模を広げていくことになります。

◯投資規模の広げ方
●借入額を抑えて次の物件を購入しやすくする
徐々に規模を広げていくことを前提とする場合、以下に次の物件を購入するための資金を用意するかが鍵になります。

この時重要なのが、一度の借入額をできるだけ抑えつつ、繰り上げ返済で早めの完成を目指すということです。
返済額が多く、家賃収入の大半が返済に充てられているようではいつまで経っても次の物件が購入できません。ローンが大きければそれだけ返済も長くかかるため、次の物件を購入できるまでの道のりも長くなります。

次の物件を購入しやすくするためには、今ある物件の返済を早めに終了し、その家賃収入で次の物件を購入できるようにすることです。この方法を取れば、ローンの返済が終わり次第すぐに次の物件に手を付けられるため、効率的に規模を拡大できます。

●最初の物件は自己資金の割合を多めに
最初の物件は可能であれば自己資金で、それが難しければできるだけ自己資金の比率を上げつつ短期間での完済を目指します。空き室リスクを考えるなら、最初の段階で2部屋用意できると安心です。
自己資金の割合や部屋数については、今の貯金などと相談して決めましょう。

最初に購入した部屋の返済が終わったら、すぐに次の物件を購入します。今度は自己資金ではなく、フルローンで購入し、返済には先にローンを終えた部屋の家賃収入を充てます。
後はこれを繰り返しつつ規模を拡大することで目標に近づけてゆきます。ローンの返済に家賃収入を用いるため、返済が生活費に影響するリスクは小さいです。

◯物件の選び方
不動産投資で安定した収入を得るためには、正しい物件選びが必要です。安くてお得な物件に見えても、入居者が集まらなければ収入にはなりません。

●新築or中古
新築物件は人気が高く、入居者を集めやすいです。家賃も高めに設定できます。
ただ、新築は中古物件に比べると価格が高いです。早めにローンを返済し、家賃を次の物件の返済に使うという方法を取る場合、できるだけ物件価格を抑えることが重要になるため、新築マンションは向いていません。

ただし、余り古すぎる物件は人が集まりにくく、修繕費がかさみやすいため避けた方がよいでしょう。築15年以内の物件がおすすめです。

●エリア
入居者の集まりやすい利便性の高いエリアの物件を探しましょう。東京23区内で、駅から徒歩10分以内がベストです。
郊外の物件や地方の物件は価格が安いものの、空き室リスクが高くなります。

●物件のタイプ
マンションには広めのファミリー向きの部屋と、単身者向きのワンルームマンションがありますが、投資用ならワンルームマンションがおすすめです。ファミリー世帯は減少傾向にあり、需要を見込むなら単身世帯です。
さらに、部屋が小さい分価格が安く、2件目以降の購入がしやすいです。

◯最初の物件購入から年収500万円に至るまでの道のりをシミュレーション
●最初の物件を購入
東京23区内で駅近、築15年以内のワンルームマンションの相場はおおよそ1700万円から1800万円ほど。
最初に2部屋購入するなら初期投資額は3500万円になります。できれば自己資金で購入できるのが理想ですが、難しい場合はできるだけ短期間で返済できるように計画を練りましょう。

また、中古物件購入時は仲介手数料についても計算に入れておきましょう。
仲介手数料は物件価格の3%に6万円を加えたものが上限です。2000万円の物件なら、仲介手数料は66万円にもなります。たとえ数%の手数料でも、毎月の家賃よりずっと多い金額を支払うことになります。

●最初の物件の返済が終わったら、次の物件を購入する
最初の物件のローンが終わったら、今度は次の物件をすべてローンで購入します。フルローンになると借入額は大きくなりますが、最初の物件購入でスムーズな返済ができているなら審査も通過しやすいです。

さて、ここで最初の物件購入で2部屋自己資金を使って購入し、その後3部屋目をフルローンで購入したときの収支を考えてみましょう。
家賃収入は1部屋につき7万円、空室率が5%、年間の維持管理費は10%とすると、
(7万円×12ヶ月)×(1-0.05-0.1)=71.4万円
1部屋あたり71.4万円の収入があることになります。単純に3倍すると214.2万円です。
ただ、これを全額このまま税金の支払いと3件目のローン返済に当てるのは難しいです。修繕費や予備資金の必要を考えると、返済に当てられるのは年間180万円ほどになります。

さて、3件目の物件のローンの返済を終え、4件目を購入できるようになるのはいつになるでしょうか。
・価格1800万円
・年間返済可能額:180万円(月15万円)
・金利:3%
ここから計算すると、返済期間は11年11ヶ月、およそ12年かかることになります。

条件の良い融資を見つけて金利を低くできたり、価格交渉が成功して物件価格を抑えることができたりすれば、早くローンの返済が終わり、より早く4件目の購入に移ることができます。

●ローン返済のスピードはどんどん早くできる
3件目の返済が終わったら、4件目、その次は5件目と徐々に投資の規模を拡大してゆきましょう。
ここで注目しておきたいのは、所有物件が増え、家賃収入が増えるほど毎年の返済可能額も増えていくということです。4件目のローン返済は、3件目ほど時間はかからないはずです。

ただし、家賃は築年数の経過とともにだんだん下がっていくため、単純に7万円×4部屋分の収入にはならないことには注意しておきましょう。
家賃の低下を防ぐためには、利便性の高い人気エリアの物件を購入することでダメージを軽減できます。また築年数が経過し、人気の落ち始めた物件はリノベーションやリフォームなどでテコ入れするのも有効です。

◯徐々に規模を広げることが成功のコツ
不動産投資で安定した収入を得るためには規模を大きくすることが一番の近道です。しかし、サラリーマンがいきなりたくさんの物件を抱えるのは現実的ではありません。
無理なく投資規模を拡大していくためには、最初の物件のローンを早めに払い終え、その家賃収入で次の物件を購入する、という方法を繰り返すのが有効です。

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